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Vorfälligkeitsentschädigung - Kunden müssen Berechnungen genau nachprüfen

Die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen Banken als Ausgleich für entgangene Zinsen, wenn ein Hypothekendarlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Der Kunde hat zwar das Recht, Darlehen vorzeitig abzulösen. Doch ist das an bestimmte Bedingungen gebunden. Ausgeschlossen ist die Kreditkündigung während der Dauer der Zinsfestschreibung. Wenige Ausnahmen lassen auch in einem solchen Fall das Kündigen zu.

Kündigung der Baufinanzierung nach 10 Jahren problemlos möglich

Rechtlich sind Kreditnehmer insoweit abgesichert, dass sie ein Darlehen in einer Summe vollständig zurückzahlen dürfen, wenn es zu einem Verkauf der Immobilie kommt. Eine Kündigung ist auch dann erlaubt, wenn mit der Immobilie ein zusätzliches Darlehen abgesichert werden soll und die Bank sich einem zusätzlichen Kreditersuchen verweigert.

Nicht immer ist es ein Immobilienverkauf, der den Wunsch entstehen lässt, eine Baufinanzierung vorzeitig zurückzuführen. Manchmal kommt es auch zum Lottogewinn oder zu einer Erbschaft. Bei Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindungsfrist länger als 10 Jahre gibt es für den Darlehensnehmer das Recht, nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung auszusteigen.

Generell darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung nur auf der Grundlage eines tatsächlich entstandenen Zinsverlustes errechnen. Die Bank wird einen Zinsverlust aus vorzeitiger Rückzahlung den möglichen Einnahmen einer sofortigen Wiederanlage des zurückgenommenen Geldes gegenüberstellen. Der Differenzbetrag ist dann der tatsächliche Zinsschaden. Das Kreditinstitut muss sich dabei an den Zinsen von Hypothekenpfandbriefen der Deutschen Bundesbank orientieren.

Nicht selten haben Kunden Sondertilgungsrechte vereinbart. Berechnet die Bank jetzt eine Vorfälligkeitsentschädigung, muss sie das Leisten von Sondertilgungen unterstellen. Von Darlehensnehmern noch nicht in Anspruch genommene Sondertilgungen fallen aus einer Schadensberechnung heraus.

Von Vorteil für den Kunden ist die vertragliche Vereinbarung von Optionen zur Tilgungssatzerhöhung. Auch hier muss die Bank unterstellen, dass Kreditnehmer diese genutzt hätten.

Jeder Zinssatz enthält bereits Risikokosten. Meist betragen diese Kosten pauschal zwischen 0,05 und 0,1 Prozent pro Jahr. Risikokosten muss die Bank entsprechend heraus rechnen. Wird das Darlehen zurückgezahlt, hat die Bank keinen Anspruch auf das Bezahlen eines nicht mehr bestehenden Risikos des Zahlungsausfalls.

Dritter darf Baufinanzierung ohne Entschädigungszahlung übernehmen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank nicht nehmen, wenn eine Immobilie verkauft wird und der Käufer in die Baufinanzierung einsteigt. Der Käufer erklärt sich dafür bereit, beim gleichen Bankinstitut zu den bisher vereinbarten Konditionen den Kredit zu übernehmen. Kann die Bank den Käufer nicht aus Bonitätsgründen ablehnen, muss sie ohne Berechnen einer Entschädigung akzeptieren. Von der Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigungen sollten immer von einem neutralen Fachmann gegengerechnet werden. Nicht selten geht es um einige tausend Euro.

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